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Baufinanzierung umschulden
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Wenn Du Dein Eigenheim schon vor einigen Jahren gebaut oder gekauft hast und den Kredit dafür noch tilgst und momentan Vergleiche anstellst, wirst Du feststellen, dass Menschen, die heutzutage ihre Häuser bauen, wesentlich niedrigere Zinsen zahlen.
Doch wusstest Du, dass Du Deine Baufinanzierung umschulden und somit ebenso von den aktuellen Niedrigzinsen profitieren kannst? Lies hier, was das genau bedeutet, welche Vorteile eine Umschuldung hat, wie sie funktioniert und wann sie sich lohnt.
Baufinanzierung umschulden und sich günstigere Zinsen sichern
Wer sich an eine langfristige Baufinanzierung bindet, stellt nach einigen Jahren oftmals fest, dass die Zinsen bei aktuellen Darlehen erheblich niedriger sind. Eine Umschuldung bietet Dir die Möglichkeit, den bisherigen Kredit abzulösen, eine neue bessere Finanzierung abzuschließen und somit viel Geld zu sparen bzw. die Gesamtkosten des Kredits zu verringern und die Laufzeit zu verkürzen. Dies ist auch bei einer anderen Bank, die einen besseren Zinssatz anbietet, möglich.
Der Wechsel wird als Umschuldung bezeichnet.
Wann lohnt sich eine Umschuldung?
Gerade bei einer Finanzierung mit langer Laufzeit, wie der Baufinanzierung, macht sich die Umschuldung schnell bezahlt. Bereits kleine Zinsunterschiede beeinflussen die Kosten auf die kommenden Jahre oder Jahrzehnte gesehen sehr positiv. Bis zur vollständigen Begleichung des Immobilienkredits sind meistens mehrere Anschlussfinanzierungen erforderlich.
Dir bieten sich somit während der Vertragslaufzeit mehrere Gelegenheiten, eine günstigere Baufinanzierung abzuschließen. Mit der Hilfe eines Vergleichsrechners im Internet kannst Du das große Angebot der vielen Banken und Bausparkassen überprüfen und findest auf diese Weise schnell heraus, wie die aktuellen Konditionen sind und zu welcher Bank sich ein Wechsel lohnt. Ein idealer Moment für die Umschuldung ist, wenn die Sollzinsbindung für das bestehende Darlehen ausläuft. Führe daher spätestens drei Monate vorher einen Kreditvergleich durch.
Baufinanzierung umschulden - was gibt es zu beachten?
Rein rechtlich hast Du jederzeit die Chance, den noch fälligen Kreditbetrag auf einen Schlag zu tilgen. Doch in der Regel entstehen dabei Kosten, die oftmals so hoch sind, dass der potentielle Kostenvorteil nichtig wird.
Der Grund: Die Banken können eine Vorfälligkeitsentschädigung erheben, um den Verlust, der bei einer vorzeitigen Ablösung vor Ende der Kreditlaufzeit entsteht, teilweise ausgleichen zu können.
Die gesetzlichen Vorgaben lauten diesbezüglich:
Bei einer Zinsbindung, die noch länger als zwölf Monate läuft, darf sie maximal einen Prozent der Restschuld ausmachen, bei weniger als zwölf Monaten lediglich 0,5 Prozent der Restschuld.
Beispiel: Du hast noch eine Restschuld von 80.000 Euro, beträgt die Entschädigung im ersten Fall 800 Euro und im zweiten 400 Euro.
Entstehen immer Kosten?
Unter gewissen Voraussetzungen kannst Du die Baufinanzierung umschulden, ohne dass Dir die Bank dafür Kosten berechnet. Spätestens, wenn die Zinsbindung ausläuft, musst Du dich ohnehin um ein neues Darlehen bemühen, um die Restschuld abzulösen.
Zur Erklärung: Zu Vertragsabschluss konntest Du dich vermutlich zwischen einer Zinsbindung von beispielsweise 5, 10, 20 bis hin zu 30 Jahren entscheiden. Daran bist Du gebunden. Danach hast Du freie Wahl, wie Du die Restschuld weiter finanzierst. Entweder entscheidest Du dich für ein Angebot deiner derzeitigen Bank und verlängerst hier, was als Prolongation bezeichnet wird, oder Du schuldest die Finanzierung über ein anderes Kreditinstitut um, was meistens die günstigste Option ist.
Tipp: Wechsel lohnt sich fast immer!
Nur einige Prozentpunkte hinter dem Komma können Dir über die Jahre hinweg mehrere tausend Euro Ersparnis einbringen. Daher lohnt es sich in den seltensten Fällen, den Kredit bei der Hausbank weiterzuführen. Möchtest Du Deine Baufinanzierung umschulden, teilst Du Deiner Bank frühzeitig vor dem Ablauf der Zinsbindung auf schriftlichem Wege mit, dass Du den Kreditvertrag nicht verlängerst.
Dann kannst Du Deine Baufinanzierung umschulden. Bei einer vorzeitigen Rückzahlung des Kredits musst Du die Kündigungsfrist von üblicherweise sechs Monaten einhalten. Hat der Kredit einen variablen Zinssatz, ist eine kostenlose Kündigung mit einer dreimonatigen Frist jederzeit möglich. Beachte, dass Du die Anschlussfinanzierung rechtzeitig in die Wege leitest, denn Du musst mit der Umschuldung die fällige Restschuld begleichen können.
Achtung: Nach zehn Jahren kostenlos die Baufinanzierung umschulden
Löst Du den Kredit vor dem zehnten Zinsbindungsjahr ab, kann dies teuer werden, da die Banken Anspruch auf die erwähnte Vorfälligkeitsentschädigung haben. Für die Ermittlung der genauen Höhe berechnet die Bank die Differenz des Zinssatzes und der derzeitigen Rendite für eine Alternativanlage mit gleicher Laufzeit wie die restliche Sollzinsbindung.
Hier solltest Du genau prüfen, ob sich die Umschuldung rechnet. Nach dem zehnten Jahr kannst Du die Baufinanzierung kostenlos ablösen. Es gibt demzufolge immer zwei Gelegenheiten, in denen die Umschuldung der Baufinanzierung problemlos und ohne zusätzliche Kosten möglich ist: Nach Auslauf der Sollzinsbindung oder sie läuft schon länger als zehn Jahre.
Nach fünf Jahren ist eine vorzeitige Umschuldung meist nicht sinnvoll, da die Gebühren durch die Vorfälligkeitsentschädigung die Ersparnisse bei den Zinsen in der Regel übersteigen. Optional können noch weitere Bearbeitungsgebühren sowie Kosten für das Grundbuchamt und den Notar hinzukommen. Eine Umschuldung rechnet sich immer, wenn die Ersparnisse bei den Zinsen höher sind als die Kosten, die bei der Umschuldung anfallen.
Baufinanzierung umschulden - wie groß ist der Aufwand?
Viele Kreditnehmer lassen sich die Möglichkeit auf eine günstigere Finanzierung entgehen, da sie denken, der Aufwand einer Umschuldung ist zu hoch. Doch dem ist nicht so. Benötigte Unterlagen liegen bereits durch die erste Beantragung des Kredits vor und müssen nur der neuen Bank geliefert werden.
Dazu gehören:
Nach Prüfung und Kreditbewilligung kann der neue Darlehensvertrag unterschrieben werden. Dies ist einfacher, als gedacht. Die Finanzinstitute wickeln die Umschuldung danach untereinander ab. Von nun an zahlst Du die Tilgungen an den neuen Finanzierungspartner. Gleichzeitig bietet die Umschuldung viele Möglichkeiten, den Vertrag neu zu gestalten, beispielsweise:
Wichtig ist immer, erst die Angebotsvorabzusage zu erhalten und eine alternative Finanzierung abzusichern, bevor Du die Kündigung vornimmst.
Zusammenfassung
Einen Immobilienkredit abzuzahlen, dauert meist viele Jahre oder Jahrzehnte. Zu Beginn lässt sich die Entwicklung der Zinsen nicht oder nur schwer vorhersagen. Sind sie mittlerweile zu hoch, kannst Du Deine Baufinanzierung umschulden, den bisherigen Kredit also durch einen neuen ablösen, um Kosten zu sparen.
Dies ist gerade in Niedrigzinszeiten sehr lohnenswert. Beim Auslauf Deiner Zinsbindung oder wenn sie bereits länger als zehn Jahre besteht, empfiehlt sich ein Vergleich von mehreren Anschlussfinanzierungen. Du kannst Deinen Immobilienkredit nach zehn Jahren immer mit einer sechsmonatigen Frist kostenlos kündigen und ihn umschulden. Damit bleibt Dir die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung erspart.
Das Gleiche gilt, wenn die Sollzinsbindung vertraglich ausläuft. In anderen Fällen musst Du genau prüfen, ob sich die Umschuldung lohnt. Verschaffe Dir mit der Hilfe eines Vergleichs einen Überblick über aktuelle Zinsangebote. Berechne die Ersparnis und stelle die Umschuldungskosten gegenüber. Sind Letztere höher, macht ein Anbieterwechsel keinen Sinn.
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