Nur noch wenige Schritte zur Baufinanzierungsberatung
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Immobilienfinanzierung
"Die Immobilienfinanzierung: komplex, flexibel und ausgesprochen langfristig"
© marcus_hofmann - stock.adobe.com #311316782
Es liegt auf der Hand, dass so große Summen, wie sie beim Kauf oder Bau einer Immobilie fällig werden, über viele Jahre finanziert werden müssen - nur so lässt sich die Kreditbelastung auf handliche monatliche Raten verteilen.
Doch es sind viele Größen, mit denen Du im Rahmen unserer Baufinanzierungsberatung konfrontiert wirst. Zum besseren Verständnis haben wir Dir die wichtigsten Informationen zusammengetragen.
Was ist eigentlich eine Bau- oder Immobilienfinanzierung?
Darunter ist ein Kredit zu verstehen, der zum Kauf oder zum Bau einer Immobilie verwendet wird. Als Sicherheit dient der jeweiligen Bank eine Grundschuld oder eine Hypothek, die ins Grundbuch eingetragen wird - also eine dingliche Sicherheit.
Genau aus diesem Grund sind die Konditionen im Vergleich zum frei verwendbaren Ratenkredit deutlich günstiger: Die Bank kann nämlich im Fall eines Kreditausfalls die Immobilie verwerten, was in der Regel in Form einer Versteigerung erfolgt. Mit dem Erlös tilgt sie die offenen Schulden, soweit das möglich ist. Die Immobilie selbst dient also als Sicherheit.
Was ist jedoch eine gute Bau- oder Immobilienfinanzierung?
Diese Frage lässt sich nicht so einfach beantworten: Einerseits spielt das Eigenkapital eine Rolle. Je mehr Du an Eigenmitteln in die Immobilie investieren kannst, desto günstiger werden die Konditionen - die Bank belohnt Dich also, wenn Deine Baufinanzierung auf soliden Füßen steht. Das trifft auch auf Dein Einkommen zu: Je größer der finanzielle Spielraum ausfällt, der nach Abzug der Kosten zur Verfügung steht, desto besser.
Andererseits sind die vertraglichen Details wichtig. Du solltest beispielsweise Sondertilgungen vornehmen können, ohne dafür Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen zu müssen. Ebenso sinnvoll kann eine Zinsbindung über die gesamte Laufzeit sein, denn angesichts der niedrigen Zinsen machst Du Deine Baufinanzierung so kalkulierbar. Auch die Bereitstellungszinsen solltest Du beachten, die sollten so spät wie möglich einsetzen, wenn Du Darlehensteile nicht gleich abrufen kannst.
Wie Du siehst, lässt sich die Bau- und Immobilienfinanzierung mit Hilfe einiger variablen Größen individuell zuschneiden - genau damit befassen wir uns im Rahmen unserer umfassenden Beratung.
Welche Begriffe solltest Du bei einer Baufinanzierung kennen?
Banken geben beide Größen an - und die solltest Du nicht verwechseln. Als Soll- oder Nominalzins werden die reinen Zinskosten bezeichnet. Der Effektivzins, den Du letztendlich bezahlen musst, enthält darüber hinaus auch zusätzliche Kosten.
Die Kreditrate setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen, wobei sich die Aufteilung jährlich verändert. Beginnst Du beispielsweise mit einem Prozent Tilgung pro Jahr, ergibt sich die Rate aus der durch zwölf zu teilenden Summe der auf den Kaufpreis anfallenden Zinsen und dem Tilgungsanteil (Annuität). Im Folgejahr wird die Zinsbelastung aus der niedrigeren Restschuld ermittelt, sodass der Tilgungsanteil sukzessive steigen kann.
Du kannst festlegen, für welchen Zeitraum Du die aktuellen Konditionen festschreiben möchtest - bis hin zur kompletten Laufzeit. Je länger Du die Zinsbindung vereinbarst, desto höher fallen die Zinsen aus. Im Gegenzug erhältst Du natürlich maximale Sicherheit in Bezug auf die Kreditraten.
In diesem Fall kannst Du zusätzlich zu den monatlichen Kreditraten Tilgungen durchführen, beispielsweise aus Gewinnbeteiligungen. Damit reduziert sich die Restschuld über die Maßen, weswegen einige Banken dafür Vorfälligkeitsentschädigung als Ersatz für die entgangenen Zinsen berechnen.
Diese sind seit einigen Jahren nicht mehr zulässig.
Du kannst Dich bei einem Neubauprojekt selbst einbringen und verschiedene notwendige Arbeiten ausführen. Im Gegenzug wird ein angemessener Wert als Eigenkapital angerechnet.
Diese bewegt sich in Abhängigkeit vom Kreditinstitut zwischen 50 und 80 Prozent des aktuellen Verkehrswertes der Immobilie. Die Bank legt diesen Wert entsprechen der jeweiligen gesetzlichen Vorschriften, aber immer so fest, dass Sie ihn im Falle einer Versteigerung sicher realisieren kann. Deswegen finanzieren die Geldinstitute Immobilien bis zur Beleihungsgrenze aus ausgesprochen günstig.
Hast Du eine bestimmte Zinsbindungsfrist vereinbart, die kürzer als die gesamte Laufzeit des Darlehens ist, bleibt zum Ende der Frist ein Darlehensbetrag offen. Beispiel: Bei einem Darlehen von 100.000 Euro und einen anfänglichen Tilgungssatz von zwei Prozent musst Du nach zehn Jahren mit knapp 78.000 Euro Restschuld rechnen - und diese erneut finanzieren.
Welche Vertragslaufzeit musst Du einplanen?
Das hängt von einigen Variablen ab: Niedrige Zinsen erlauben zum Beispiel einen relativ hohen Tilgungsanteil, der wiederum die Laufzeit verkürzt. Hier ein Beispiel:
Immobilienwert 180.000 Euro, Immobilienfinanzierung über 140.000 Euro, Zinsbindungsfrist 15 Jahre, Effektivzins 1,9 Prozent
- 1% anfängliche Tilgung - Monatsrate 338 - Restschuld nach Zinsbindung 115.724 - gesamte Laufzeit 56 Jahre und ein Monat
- 2% anfängliche Tilgung - Monatsrate 455 Euro - Restschuld nach Zinsbindung 91447 Euro - gesamte Laufzeit 35 Jahre und drei Monate
- 3% anfängliche Tilgung - Monatsrate 571 Euro - Restschuld nach Zinsbindung 67.170 Euro - gesamte Laufzeit 25 Jahre und ein Monat
Du kannst also die Laufzeit deutlich beeinflussen, doch sollten die Komponente optimal zusammenspielen - dabei helfen wir Dir sehr gerne.
Wie und wann kannst Du eine Baufinanzierung kündigen?
Grundsätzlich lässt sich auch eine Immobilien- oder Baufinanzierung zu jedem Zeitpunkt kündigen. Allerdings wird die Bank bei einer Kündigung vor Ablauf der Zinsbindungsfrist eine Entschädigung verlangen:
Die Vorfälligkeitsentschädigung soll den Verlust an Zinseinnahmen ausgleichen. Mit Ablauf der Zinsbindungsfrist kannst Du hingegen den Vertrag ohne Probleme kündigen - und zwar mit einer Frist von sechs Monaten zum Ablauf. Im Anschluss steht die Prolongation an:
Entweder Du verlängerst den Vertrag bei der bisherigen Bank, aber zu den dann aktuellen Konditionen, oder Du suchst eine Alternative zur Umschuldung. Das kann sinnvoll sein, wenn ein anderer Anbieter günstigere Zinsen anbietet.
Welche Vorhaben lassen sich mit einer Immobilien- oder Baufinanzierung realisieren?
Die Form der Finanzierung kommt in Frage, wenn Du
Lohnt es sich, eine Immobilie zu finanzieren?
Das liegt immer im Ermessen des Betrachters: De facto lohnt sich eine Immobilien- oder Baufinanzierung, wenn die monatliche Belastung nicht gravierend über der Deiner aktuellen Miete liegt.
Dann investierst Du den Betrag in Dein Eigentum - am Ende wirst Du mit einer schuldenfreien Wohnung oder einem Haus belohnt. Du kannst also im Alter die Miete sparen, was aus unserer Sicht die optimale Form der Altersvorsorge ist.
Aber auch für den Kauf oder Bau einer vermieteten Immobilie ist die Baufinanzierung die bestmögliche Variante: Abhängig von der Lage des Objektes kannst Du von einer interessanten Rendite ausgehen, zumal die Immobilie selbst bei sachgerechter Pflege noch an Wert gewinnt.
Neben dem zusätzlichen Einkommen kannst Du also eine Wertsteigerung realisieren - und die Zinsen der Finanzierung steuerlich geltend machen.
Welche Finanzierungsvariante ist wann richtig?
Das hängt immer vom Vorhaben ab - und sollte im konkreten Fall entscheiden werden. Doch es stehen einige Varianten zur Auswahl:
Du nimmst eine Baufinanzierung mit einer anfänglichen Tilgungshöhe und Zinsbelastung auf und trägst diese monatlich ab.
In diesem Fall bezahlst Du nur die Zinsen und keine Tilgung, sodass die Zinsbelastung gleich hoch bleibt. Zum Ende des Darlehens zahlst Du den Kreditbetrag auf einmal zurück, wenn Du beispielsweise die Auszahlung aus einer Lebensversicherung oder eine Abfindung erhältst.
Nach der Ansparphase, in der Du mit monatlichen Beiträgen den vereinbarten Sparanteil einzahlst, wird das Bauspardarlehen zugeteilt. Du kannst das Darlehen in Anspruch nehmen, das allerdings einen relativ hohen Tilgungsanteil - und logischerweise eine vergleichsweise kurze Laufzeit vorsieht.
Warum wird ein Antrag auf Baufinanzierung abgelehnt?
Auch das kann passieren - doch ist das Risiko relativ gering, wenn wir bereits im Vorfeld eine Prüfung Deines Finanzierungsantrages durchführen. Die gängigen Gründe sind:
Das Thema Immobilienfinanzierung ist sehr komplex, aber auch spannend: Viele Größen lassen sich so konfigurieren, dass eine auf Deinen Bedarf zugeschnittene Finanzierung herauskommt - und genau das ist unser Ziel.
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