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Baufinanzierung: Wie läuft die Bearbeitung eigentlich ab?

Eine Immobilienfinanzierung ist komplex: Es gibt zahlreiche variable Größen wie die Zinsbindungsfrist, der Tilgungssatz oder die Frage der Sondertilgungen, die in der Regel nur in begrenztem Maße möglich sind. Daraus leiten sich wiederum andere Größen ab wie die Laufzeit. Schon die Höhe der Kreditsumme im Verhältnis zum Bau- oder Kaufpreis wirkt sich auf alle Variablen aus, was die Angelegenheit ausgesprochen kompliziert macht. 


Als Spezialist für Baufinanzierungen besprechen wir alle Details zum Ablauf im Rahmen unserer umfassenden Baufinanzierungsberatung - doch auch schon im Vorfeld kannst Du einiges vorbereiten:

Der detaillierte Ablauf einer Baufinanzierung

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Mieten oder Kaufen - was kann ich mir überhaupt leisten?
Das Eigenkapital: Warum es sich in der Baufinanzierung meistens lohnt

Hast Du Dir zu diesen Fragen Gedanken gemacht, können wir uns mit der nächsten Frage auseinandersetzen:

Die Immobilie: Wie hoch ist ihr Beleihungswert?

Diese Frage können nur Banken oder Sachverständige beantworten: Der Beleihungswert hängt vom Verkehrswert der Immobilie ab - und die wiederum von Art, Größe, Lage und Zustand des Objektes sowie der aktuellen Marktlage. 


Mit dem Beleihungswert legen Banken einen Grenzwert fest, den sie im Ernstfall bei einer Versteigerung einspielen können. Genau aus diesem Grund tragen sie eine Grundschuld oder eine Hypothek ins Grundbuch ein, diese eröffnen ihnen nämlich die Möglichkeit der Verwertung, solltest Du Deinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen können.

Banken legen deswegen den Beleihungswert bei 70 bis 80 Prozent Verkehrswertes fest und finanzieren diese ohne Probleme und zu sehr günstigen Konditionen - hier befinden sie sich auf der sicheren Seite.


Bei Hypothekenbanken stellt sich die Situation etwas anders dar, sie dürfen schon von Gesetzes wegen nur maximal 60 Prozent des ermittelten Wertes finanzieren. Versicherungen bleiben noch darunter, sie vergeben bis zu 50 Prozent als Darlehen. Vom Beleihungswert und dem jeweiligen Geldinstitut hängt demzufolge auch die Frage des Eigenkapitals ab.

Hier ein Beispiel:


Die Bank übernimmt 80 Prozent - doch insgesamt musst Du den Kaufpreis und die Kaufnebenkosten finanzieren. Beläuft sich der Kaufpreis auf 300.000 Euro und bestätigt die Bank diesen Verkehrswert, kannst Du also bis zu 240.000 Euro ohne Probleme finanzieren. Rechnen wir Kaufnebenkosten von zehn Prozent hinzu, eröffnet sich also eine Lücke von mindestens 90.000 Euro.

Kannst Du diese Differenz mit Eigenkapital schließen, hast Du die optimale Lösung. Andernfalls finanzieren Banken auch über diese Grenze hinaus, allerdings verschlechtern sich dann die Konditionen - und die Risiken steigen.


Oft genug vereinbaren wir die Baufinanzierungsberatung erst dann, wenn Interessenten sich bereits am Immobilienmarkt umgeschaut und ein Objekt ins Auge gefasst haben. Sinnvoller ist es, zunächst das Budget abzustecken - und dann gezielt auf die Suche zu gehen.

1

Der Kaufvertrag

Bevor Du Dich für ein Objekt entscheidest, solltest Du zu unterschiedlichen Tageszeiten Besichtigungen durchführen - und einen Experten dabeihaben. Sobald Du Dich mit dem Verkäufer geeinigt hast, wird der Notartermin vereinbart.


Den kannst Du in der Regel selbst auswählen. Beide Parteien erhalten den Vertragsentwurf wenigstens 14 Tage vor dem Termin zugeschickt, um alle Details in Ruhe prüfen zu können. Der Notar prüft die Grundbucheintragungen zum Objekt, um die Richtigkeit der gemachten Angaben sicherzustellen. Beim Notar musst Du Dich mit einem gültigen Ausweis legitimieren, dann liest der Notar den Vertrag vor - anschließend erfolgt die Unterzeichnung. Damit geht eine Auflassungsvormerkung einher, die den Übergang des Eigentums regelt.

Nun wird die Grunderwerbsteuer fällig, die Du schnellstmöglich begleichen solltest - ohne den Nachweis kann keine Auflassungsvormerkung im Grundbuch erfolgen. Das Grundbuch wird also gesperrt, bis Du als neuer Eigentümer eingetragen werden kannst. Darüber hinaus gibst Du dem Notar die Vollmacht dazu, später die Grundschuld ins Grundbuch eintragen zu können - und die braucht die Bank als Sicherheit.

2

Der Finanzierungsvertrag

Damit die Bank Deinen Antrag auf Baufinanzierung prüfen kann, müssen alle relevanten Informationen und Dokumente vorgelegt werden - die Eckdaten der Finanzierung zur Höhe und Tilgung, aber auch der Nachweis des Eigenkapitals, der Kaufvertrag und die Unterlagen zum Objekt wie Grundbuch- und Katasterauszüge sowie die obligatorische Feuerversicherung.


Anhand dieser Daten kann die Bank den Beleihungswert festlegen - und das eigene Risiko einschätzen. Bei Bedarf zieht sie einen Sachverständigen hinzu, der fundierte Aussagen zum Verkehrswert machen kann. Selbstverständlich bereiten wir all das für Dich vor und führen auch eine vorläufige Prüfung durch.

Sobald die relevante Bank das gesamte Finanzierungskonzept bestätigt hat, wird der Finanzierungsvertrag entsprechend der Verbraucherschutzrichtlinien aufgesetzt. Dazu gehört auch die Fristsetzung für die Überweisung des Kaufpreises an den Verkäufer oder auf ein Notaranderkonto. Doch diese Zahlung führt die Bank erst aus, wenn die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen und der Verzicht auf das Vorkaufsrecht von Seiten der Gemeinde bestätigt ist. 


Deswegen stellt die Bank auch die Sicherungszweckerklärung und die Grundschuldbestellungsurkunde aus, die wiederum der Notar zur Grundschuldeintragung benötigt. Damit erhält die Bank ein Pfandrecht am Objekt, das Sie im Ernstfall auch nutzt.

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Die Tilgung

Sobald Du als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen bis, wird die Auflassungsvormerkung gelöscht - allerdings kann das etwas dauern. Sobald der Finanzierungsvertrag gültig ist, setzt Deine Pflicht zur Zahlung der Kreditraten ein.


Schritt für Schritt kannst Du nun die Schulden abtragen, bis Du die Immobilie ganz Dein eigen nennen kannst. Ob dazu noch eine Anschlussfinanzierung notwendig ist, weil die Zinsbindung ausläuft und noch eine Restschuld offenbleibt, oder Du die Konditionen bis zur letzten Rate bindest, das hängt ganz von Deinen Vorstellungen ab.

Wir begleiten Dich in jedem Fall und konfigurieren die Baufinanzierung so, dass sie optimal zu Deinen Möglichkeiten passt - darauf kannst Du Dich verlassen. 

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